澳大利亚买房攻略(1)
添加时间:2013-09-17         作者:嘉誉集团    
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一、先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧


1、产权概念不同。

百度百科上的定义:产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

下面一条,房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

好吧,70年的使用权,给不了所有权,大家都懂...(参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用)但是这个“必然”用的也太坑爹了吧!房屋和土地在澳洲确实是分开处理的,买house的时候签合同,签的是Land&House Package合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。当然,如果你够牛,果断先买好地,再自己找设计师建筑师,和政府申请,等个一年半载的申请下来了,就可以拥有自己梦想中的房子了。

如果买apartment的话,也是有土地所有权的,叫Joint land,就是和别人共有的,具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的Landtax(土地税)。

说到这里,肯定要有人站出来说“这都是废话!国情不一样,我国是伟大的社会主义国家,这都是为今后的共产主义做准备!你们那是万恶的资本主义!”确实如此,资本主义都是私有制,没什么好比的。但我说这些也不是废话,产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。


2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,也不知道真的假的。

只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。

而在澳洲,房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年?耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB---澳洲统计局,找到了这个数据。


只能说,从九十年***始,在全球经济大宽松的背景下,增长较为迅猛,之前的走势增长幅度较CPI 略高而已。


这主要是由白人文化导致的,鬼子喜欢租房更胜于买房。如图,澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房,房价怎么涨?

近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的,每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。当然了,这些移民中,尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大(鼓个掌)。

事物都有两面性。是不是说增长幅度小,就不具备投资价值呢?当然不是!

正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。


3、风险性差异

3.1 先说空置率吧,vacancyrate,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考:

20092月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55


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